门头沟的西山燕庐值得买吗？

门头沟的西山燕庐值得买吗？

1、项目多竞争激烈，合纵连横。门头沟区域近两年拿地太多，两年600多个亿，这个开发天量，怎么卖？据内部销售人员透露各开发商为卖高价连成统一战线控制价格，每个项目加上赠送平均下来均价都差不多，多么神奇。

2、刚需地块变成改善豪宅卖。为啥这么说，容积率太高了，绿城和电建金地都是2.8万科翡翠高达3.2，这不是经适房么这指标多眼熟，那这么高的容积率咋办，不好卖，包装来凑。万科翡翠和电建金地把自己包装成豪宅，什么智能化，什么高端装修，统统往上凑，这里面绿城的装修稍差点，浅色调吃点亏，外来的和尚（绿城之前没进过京，在杭州发展的不错）还没地头蛇了解北京的刚需客户爱面子的心理，但因为绿城胆子小，心没太黑也是卖的最好的。

3、谁心最黑最能忽悠，这三个盘的拿地楼面价是绿城3.32万/平米，电建金地是2.5万/平米，万科翡翠是2.35万/平米；那卖价呢，绿城是5.9万/平米，电建6.5万/平米，万科翡翠是5.7万/平米，电建最初开盘2016年8月是卖5.5万/平米，比他2015年拿地时预估4万/平米的价多买了1.5万/平米。2016年10月开始跳涨到6.5万/平米，总之。绿地拿地最贵卖的最便宜，万科翡翠长安拿地最便宜卖得第二贵，电建金地拿地中间卖的最贵。

4、项目重点指标比较，1、户型，翡翠长安的户型很奇怪，厨房奇小无比，客厅去卧室需要绕道北面，笔者认为这是个硬套的户型，以万科在业界的口碑，对户型的设计不应该有这样的硬伤，业界普遍认可万科的户型，现在市面上的楼盘很多都采用的是万科的户型。金地的户型，因为是一类高层公摊比较大，举例143的户型进去后也没觉得太大，这个户型设计了一个北向套接户型，这个北向本来可以改成独立房间，独立开门，但设计时没细推，现在就是3居半，还有这个房子没有门厅，这个算是硬伤。绿城的其它户型笔者觉得都一般，也有缺陷，但135平米的小四居这个户型设计的不错，要表扬一下，功能分区明确，楼面进深又小，面宽又大，良心户型。2、总图，翡翠长安太密了，遮挡严重；电建金地有两个楼都要粘一起了，就是最前面的两个平墅的楼，6米我觉得都不到啊（6米是消防间距）我觉得他的两个屋顶帽檐间距不到6米，这买了的业主可以告他，他也可以告设计院

院子太小了，住进去就知道了，没处溜达。绿城的遮挡也有，院子能大点，活动场地会多些。

5项目位置比较 绿城最好，电建金地次之，万科翡翠最差，这个也能从地价上比较出来，离地铁远近。

6高压线，50万的一条，22万的若干条，22万可能埋地，50万的不可能，成本太高，所以高压线会永久存在。

7项目升值空间 现在距这三个项目2公里的丽景长安二手房价格是4.6万，那么未来2019年这三个项目完成，现在一手房卖的是预期，两年后的房价，2018年的房子不好卖大家都清楚吧，2019年不好说，那么你该怎么买，性价比是王道，买高了就跳坑里了

今天先写这么多改天再补充。