在二三线城市投资房地产时，选择房产上有哪些需要注意的地方？

在二三线城市投资房地产时，选择房产上有哪些需要注意的地方？

第一点，说城市吧。很简单，高铁网。

根据2008年调整后的《中长期铁路网规划》，中国高速铁路发展将以“四纵四横”为重点，构建快速客运网的主要骨架。

第二个，说城市中怎么选位置投资。

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问题在于中心到底怎么找。中国的地方政府现在为了买地整理了很多概念出来，什么CBD，中央文化区，中央休闲区，无数个概念，尤其各种新城，千万不要相信这种噱头。那么怎么判断呢？

①研究城市功能，一个地区承载的城市功能（居住，商业，办公，行政，教育，等等等）越多，意味着对城市人流的吸引力越高，也意味着商业潜力越好。这就是城市多样性，这属于空间利用密度，意味着不会再某个时段形成空城（比如CBD的夜晚），具有时间密度。

②路网尺度。中国城市的很多新城建设都是路网尺寸存在很大的问题，是以美国郊区化的一种模式去设计的。所以这种尺度是不适应商业发展的，也就是不符合上面说的位置这一核心要素。避开这个，几乎就只有各种城市的老城区可以选了。上面也有人提到过。

③窍门就是你看看这个城市中，大型奢侈品商场集中在哪个商圈，这个商圈几乎就是这个城市最核心的几个商圈之一了。因为奢侈品进入某个城市之前，进入某个商圈之前有更专业的人替你调查过了。然后你选择投资房产的位置可以围绕着这个商圈进行了。

第三个，搞定位置了，怎么选项目。

恒隆主席陈启宗曾经说商业地产的时候，有过这么一个比较简短和比较容易理解的话，或者说几个要素吧（位置，体量，设计，管理），这是商业地产操作的要素之一，住宅地产同样适用，尤其是你要做投资性的物业，就相当于持有了商业地产范畴的”酒店或者说投资公寓“，这没有任何区别。

除了体量抛开，任何一点都不要放弃。位置不说了，提提设计。设计拿到住宅地产中。这里不是说多么炫，多么好的户型。这要拿物业管理一起来看。我说的设计是指，在一栋住宅长期的使用中，由于中国业主的没有意识，到物业的不负责任。出现了什么乱挂空调外挂机，封阳台这一举措。肯定有人反驳我，城市房价这么贵，开发商的阳台面积都是一半的价格，为什么不封起来发挥更大的适用价值。请注意，你在封阳台的时候和乱挂空调外挂机的时候，已经破坏了这个建筑的外立面。这是在损害房产价值中最隐形的部分之一。

一句话，请问一个HERMES的包拿到二手市场，一个外观有磨损的和一个外观保存完好的，哪一个回收价值大。然后把这个问题放大就明白其中的道理了。

这部分可以参考下香港早期的住宅设计与物业管理，到现在的物业价值的横向对比，可以去看看中原香港市场的数据这一类的。

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为什么我说设计，因为重点是在强调物业管理很重要，而不是设计本身。我说的阳台，只是一个例子，大抵意思是建筑外立面维护越好，越整洁的房产在后期进入二手市场价值相对较高，影响因素之一。

所以在设计这个维度怎么选。投资物业一般要把目光放在中小户型，所以直接选择没有阳台设计的房产项目。类似比如万科北京的公园五号，台湾远中企业在中关村的悦来项目。

已经提到物业了，这个非常重要。除了五大行（这可能是豪宅项目或者酒店公寓项目了），国内物业做得好的万科，龙湖，华远，绿城这一批了。